A locação de um imóvel, assim como a compra e venda, não é tarefa fácil. A verdade é que encontrar um lugar que satisfaça as suas necessidades para morar ou para ser a sede da sua empresa não significa o fim dessa missão. É preciso estar atento aos cuidados no contrato de locação que todos devemos tomar para que se tenha sucesso.

Um bom contrato é importante pois, por meio dele, o locador (dono ou administrador do imóvel) e o locatário (comumente chamado de inquilino) fixarão, além de diversos outros aspectos da relação, o prazo da locação, a garantia que dará segurança ao contrato e se ele será válido mesmo em caso de venda do imóvel.

Tendo isso em mente e para que você evite diversos problemas durante a locação, bem como não desperdice o imóvel ideal, é que este post irá lhe mostrar 3 cuidados no contrato de locação que todos devemos tomar.

1. Fixe o prazo do contrato

O contrato de locação deve prever expressamente o seu prazo, sendo importantíssimo que esse período seja observado pelas partes, bem como que seja estipulado de acordo com as reais necessidades do locatário e do locador.

É preciso ficar atento, pois, se o prazo previsto no contrato for ultrapassado sem a devolução do imóvel, considera-se que a locação foi prorrogada por tempo indeterminado. Durante esse período de prorrogação do contrato, qualquer uma das partes pode pôr fim à locação, sem que a outra possa reclamar ou pedir indenização por isso.

Em contratos não residenciais, a ausência de um prazo fixado contratualmente, ou a fixação de um prazo menor do que cinco anos, ainda pode retirar do locatário o direito à ação renovatória, a qual pode acarretar a obrigação de o locador renovar o contrato em benefício do locatário em uma eventual tentativa de rescisão. Por isso é importante ter a assessoria de um profissional no momento da celebração dessa modalidade de contratação.

2. Um dos principais cuidados no contrato de locação: escolha a garantia

Antes de alugar um imóvel, é muito comum que os proprietários exijam do inquilino uma garantia. A própria Lei de Locação (Lei n.º 8.245/91) dispõe sobre os diferentes tipos de garantias que podem ser exigidas no contrato, que são a fiança, o caução e o seguro fiança.

Consulte sempre um advogado para saber qual a melhor garantia que se pode obter pois, a título de exemplo, a fiança (garantia pessoal) não exige que o locatário permaneça proprietário de um imóvel; já a caução, se o imóvel dado em garantia for vendido, permanece, pois é uma garantia sobre o bem; quanto ao seguro, deve-se levar em conta que a ausência de pagamento de suas prestações cancela a garantia que, ainda, tem apenas um ano de validade e deve ser anualmente renovada.

É importante lembrar que o proprietário só pode exigir uma única garantia do inquilino. Então, escolha bem!

3. Avalie utilizar a cláusula de vigência

A cláusula de vigência é prevista no artigo 8º da Lei de Locações. Esse dispositivo é de uso facultativo nos contratos e, caso seja utilizado, faz com que a locação tenha que ser respeitada não apenas pelo proprietário atual do imóvel, porém inclui quem venha a adquirir o imóvel durante o prazo de locação.

Para que um contrato de locação tenha vigência mesmo em caso de alienação do bem, é relevante observar que a Lei não exige apenas que haja essa cláusula estipulada, mas também que o contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel, o que é necessário para que o ajuste tenha publicidade e seja oponível a terceiros.

Se o contrato não contiver a cláusula de vigência plenamente válida, o novo proprietário do imóvel ou promissário comprador têm noventa dias, a contar do registro da venda ou do compromisso, para denunciar, ou seja, rescindir, o contrato de locação. Após esse prazo sem qualquer manifestação, considera-se que houve concordância com a manutenção do contrato.

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